九、竣工验收管理制度
A建设单位组织验收，应符合十项条件：
1、工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工验收标准。
2、施工单位在工程完工后，对工程质量进行了全面检查，确认工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。
3、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位参加签署的更改原设计的资料进行了检查，确认勘察、设计符合国家规范、标准要求，施工单位的工程质量达到设计要求，并提出工程质量检验报告。
4、对于委托监理的工程项目，监理单位在施工单位自评合格，勘察、设计单位认可的基础上，对竣工工程质量进行了检查，并核定合格质量等级，提出质量评估报告。
5、有完整的工程项目建设全过程竣工档案资料。
6、建设单位已按合同约定支付工程款，有工程款支付证明。
7、施工单位工程质量保修书。
8、规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，并出具认可文件。
9、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
10、质量监督机构要求整改的质量问题全部整改完毕。
B竣工验收程序
1、工程完工，建设单位收到施工单位的工程质量竣工报告，勘察、设计单位的工程质量检查报告，监理单位的工程质量评估报告，对符合竣工验收条件的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
2、建设单位在工程竣工验收七日前，应通知施工单位将完整的竣工验收资料报建设工程质量管理监督机构申领〈〈建设工程竣工备案表〉〉和〈〈建设单位竣工验收通知〉〉的形式通知质量监督机构。
3、建设工程质量监督机构审查该工程验收十项条件的资料是否符合要求，符合要求的发给〈〈建设工程竣工验收备案表〉〉和〈〈建设工程竣工验收报告〉〉；不符合要求的，通知整改，并重新确定竣工验收时间。
C竣工验收的实施
1、竣工验收的组织：由建设单位负责组织实施竣工验收工作，质量监督机构对工程竣工验收进程实施监督。
2、竣工验收的人员：由建设单位负责组织确定竣工验收小组名单。竣工验收小组组长由建设单位法人或其委托的负责人担任。验收组的副组长应为总工程师或其他工程技术人员；勘察、设计、施工、监理单位与项目无直接关系的技术负责人或质量负责人组成。建设单位也可邀请有关专家参加。验收小组成员中土建及水电安装专业人员应配备齐全。
3、竣工验收标准：国家的强制性标准、现行质量检验评定标准、施工验收规范、经审查通过的施工图设计文件及有关法律、法规、规章和规范性文件规定。
竣工验收内容：
⑴由竣工验收小组组长主持竣工验收。
⑵施工、监理、勘察、设计单位分别书面汇报工程项目建设质量状况，合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的执行情况。
⑶验收组分为三部分进行检查验收：
①检查工程实物质量；
②检查工程建设参与各方提供的竣工资料；
③对建设工程的使用功能进行抽查、实测。如：厕所、阳台、淋水实验、浴缸、水池蓄盛水试验、通水、通电试验、排污立管通球试验及绝缘电阻、接地电阻、漏电跳闸试验等。
⑷对验收情况进行汇总讨论，并听取质量监督机构对该工程监督情况的报告。
⑸形成竣工验收意见，填写〈〈建设工程竣工验收意见表〉〉和〈〈建设工程竣工验收报告〉〉，验收小组人员分别签字，相关的责任主体盖章。
⑹当在验收过程中发现严重问题，达不到竣工验收标准时，验收小组应责成责任单位立即整改，并宣布本次竣工验收无效，重新确定时间组织竣工验收。
⑺当在验收过程中发现一般需要整改的问题，验收小组可形成初步验收意见，填写有关表格，有关人员签字，但建设单位不加盖公章。验收小组责成有关单位整改，可委托项目负责人组织复查，整改完毕符合要求后，加盖建设单位公章。
⑻当竣工验收小组各方不能形成一致竣工验收意见时，应当协商提出解决办法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收，当协商不成时，应报工程质量监督机构进行协调裁决。
D建设单位竣工验收的意见和结论
建设单位竣工验收的意见必须明确经其组织验收的工程
①是否符合国家和地方现行法律、法规要求；
②是否符合国家和地方现行建设工程强制性标准、规范要求。
③是否符合施工图设计文件和合同要求；
④工程质量保证资料是否有效、齐全；
⑤确认工程质量等级。
2、建设单位竣工验收结论必须明确是否符合国家质量标准，是否合格。
E建设单位竣工验收要求
1、建设单位应当自建设单位竣工验收合格起15日内，按照有关规定向竣工验收备案部门办理竣工验收备案手续。
2、建设单位办理工程竣工验收备案时，应当提交下列文件：
⑴建设工程竣工验收备案表；
⑵建设工程竣工验收报告；
⑶建设工程施工许可证；
⑷建设工程施工图设计审查意见；
⑸单位工程质量综合验收文件（施工单位的工程质量竣工报告、勘察设计单位的质量检查报告、监理单位的质量评估报告）；
⑹建设工程质量检测报告和功能试验资料；
⑺规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件；
⑻施工单位签署的工程质量保修书；
⑼建设单位按合同约定支付工程款的工程款支付证明；
⑽商品住宅的〈〈住宅质量保证书〉〉和〈〈住宅质量说明书〉〉
⑾法规、规章规定必须提交的其他文件和备案机关认为需要提供的有关资料。
F办理竣工验收备案手续时应提交的“建设工程质量检测报告和功能实验资料”要求：
1、建设工程施工过程中有关原材料的检验，质量检测报告和竣工阶段功能试验资料。
2、建设单位在组织竣工验收过程中，应当落实验收小组成员对部分功能性试验内容进行抽查。具体为：
⑴厕所间及不封闭阳台进行蓄水试验；
⑵排污立管进行通球试验，给水管进行通水试验；
⑶浴缸、水盘、水池进行蓄水实验；
⑷绝缘电阻及接地电阻测试；
⑸通电试验及漏电保护测试。
（6）避雷测试
若实验结果符合要求，由竣工验收小组组长在试验测试单上签字认可，若不符合要求，责令有关单位整改。
3、办理备案手续时，提交签字认可的“建设工程质量检测报告和功能实验资料”。
G建设单位在工程竣工验收合格之日15个工作日内未办理工程竣工验收备案的。将责令限期整改，并按有关规定处罚。
十、招商策划科规章制度
1、招商、销售制度
（1）在项目开始实行时即在由招商、销售人员同策划人员（或代理公司）一起商讨并制定招商、销售方案。
（2）项目招商、销售方案要根据实际情况进行认真策划，报公司总经理，经核准后作为项目招商、销售进度和绩效评估的依据；
（3）在制定招商、销售方案时除了考虑招商、销售进度外，还应充分考虑招商、销售过程中发生的费用，同时，费用的预算制定也将作为以后评审绩效的依据之一，若在招商、销售实施工作中，由于市场原因导致推广方案发生变化而产生超出的费用，要提前上报公司总经理；
（4）招商策划部在进行招商、销售工作的设计时，还可以根据具体招商、销售工作情况进行项目招商、销售人员提成与奖励设计的建议；
2、现场走访制度
（1）招商策划部负责人每周至少三次到招商中心现场走访（外出招商时除外）：
走访观察内容：业绩进度及每周、每月总结情况；工地现场包装情况；现场样板房、售楼处清洁情况；公司规章制度执行情况；销售人员的客户接待情况观察；现场上门情况观察；客户投诉处理情况；客户登记表、广告效果反馈表及客户咨询的填写情况；与代理公司沟通情况；客户对销售工作的反馈；档案管理；每次会议记录；各部门负责人对代理公司的信息反馈；根据所有状况对现场发出项目整改单，并在项目操作中整理并给出相应的评判，并作为项目的记录存入档案，作为考核依据。
（2）对市场上同类项目的调查、报告制度：
要求招商策划部在每周一次对市场上同类新出的项目楼盘进行调查，并就调查情况报告给部门负责人。并根据自己操作的项目楼盘情况提出相应的招商、销售、策划整改建议。
3、招商、销售工作会议制度
（1）招商中心销售工作早会
时间：每日早晨上班后开始
地点：现场售楼处
人员：招商、销售经理（代理公司案场经理）和招商、销售人员（视工作安排内容考虑是否有策划人员等参加）
内容：前一天工作情况简单总结：客户的跟踪讨论；一天工作的安排
（2）招商中心销售工作晚会
时间：每日销售完成后开始（视情况定，也可根据销售情况来定每星期两到三次）
地点：现场售楼处
人员：招商、销售经理（代理公司案场经理）和销售人员（视内容安排考虑是否有策划人员参加）
内容：一天工作情况简单总结；客户情况反馈；销售的组织安排；客户问题的处理办法；需要与销售策划人员的沟通协调工作；安排值班人员事宜；将一天客户的具体情况反馈给招商销售经理；
（3）售楼处周例会制度
时间：每周五销售工作完成后
地点：现场售楼处
人员：招商销售经理或项目负责人（及代理商案场经理）、策划项目、销售人员
内容：一周销售工作开展情况；客户提出的问题相应的解决办法；与策划人员的协调工作；一周工作情况文字总结；人员的表彰与批评；
（4）根据实际情况召开的各项会议
4、客户接待制度
销售人员接待客户规则
（1）每天以销售员签到次序接待客户，遇到当前销售员正忙或不在现场，下一位应即补上，算一次接待，原销售员事后补回一闪接待机会。
（2）凡为商铺或已购客户来访，销售员均应热情介绍，但不算一次接待，遇上门索取资料，算一次接待。
（3）销售员在接听电话时，均要求严格使用公司标准用语，不能主动留下本人姓名及联系电话，除非客户主动要求。
（4）同一家庭的客户，分别看楼并绝对并经过不同销售员作客户记录后，成交后有异议，均以第一客户记录为准。
（5）同一批来了几个客户，当前销售员接待时，原则上其它销售员不作介绍，除非得到该销售员的请求或客户要求，其它销售员可以协助接待，但不能递上自己的名片。
（6）带客户到现场看楼的顺序签到次序为准或根据具体情况协调。
（7）在销售现场，项目经理及其它管理人员一般不接待客户，如遇销售员忙不过来，非销售人员可以有义务协助，如有成交，记作本项目销售人员集体业绩。
（8）业绩以客户登记本第一次记录为准，原则上要求客户亲自登录。
（9）来访客户除非指明要找某销售员，否则应按签到次序轮候接待，若遇该销售员不在，其它销售员应补上，并计一次接待。（若此客户与点名要找的销售员是朋友关系则例外）
5、项目销售档案制度
（1）建立时间；在项目招商销售时建立档案。
（2）负责人：由项目负责人、进行相应的管理。
（3）项目档案内容：
A、项目小组名单：
B、项目的策划报告；项目阶段调整策划思路报告；
C、销售计划及实施绩效情况；
D、销售工具：
a、表格：项目销控表；销售广告回馈表；客户登记表
b、答客问、客户咨询
F、项目阶段小结和每日工作情况总结；
G、客户投诉情况记载；
H、销售人员的奖惩情况
6、客户档案制度
（1）销售经理在项目完成后，依客户资料表填写所有项目；
（2）对于老客户有新状况发生时，须立即增补修订；
（3）各个销售人员应协助销售经理或项目负责人完成客户档案；
（4）将老客户档案进行电脑管理。
十一、招商销售工作制度
1、遵守股份公司各项规章制度；
2、遵守商业保密制度；
3、遵守商业工作道德制度；
4、重大问题及时上报制度；
5、遵守客户接待制度，全心全意为客户提供优质服务。
